MC 성기영: 저금리에 풍부한 유동성, 그래서 올 부동산 가운데 수익성 부동산에 대한 관심이 그 어느때보다 높아가고 있습니다. 그러나 주택과 달리 자칫 잘못 판단하면 수익은 커녕 애물단지가 됩니다. 수익성 부동산 투자요령에 대해 알아봅니다. 헤럴드경제 장용동 논설실장입니다.
-일부 오피스텔 청약경쟁이 수십 대 1까지 치솟는 등 수익성 부동산에 대한 관심이 높은데요, 올 시장환경은 어떻습니까?
▲말씀 드린 대로 기준금리 인상에도 불구하고 여전히 저금리가 지속되고 있습니다. 3-4%대의 금리만으로는 투자할 여건이 마땅치 않죠. 전세매물이 사라지고 월세로 전환되는 것도 같은 맥락입니다. 게다가 증시 등에서 불어난 여유자금은 많아지는 상황이구요. 여기에 실업률이 높다보니 대규모 예비창업자들의 쏟아지고 있어 올 수익성 부동산시장은 상품과 지역에 따라 다르겠지만 상당히 달아오를 가능성이 큽니다. 신규오피스텔 분양이 활기를 띠고 있는 것도 같은 맥락입니다. 임대수익에 고정자산가치 상승이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있기 때문이지요.하지만 공급시장을 보면 녹록하지 않습니다. 부동산 거품이 꺼지기 전인 2008년 글로벌 금융위기 이전에 매입한 토지가 대부분이어서 토지원가가 높아 분양가가 비싸게 매겨지고 있기 때문입니다. 3.3제곱미터당 4500만원에 나오는 상가가 있을 정도입니다. 투자금과 수익을 비교해보면 전혀 맞지않을 정도죠. 게다가 미분양 물량도 많아 선별력이 그 어느 때보다 중요할 것 같습니다.
-하나씩 짚어보죠. 우선 상가투자인데요. 상가 종류도 많더라구요.
▲크게 근린상가와 단지내 상가, 전문상가, 주상복합상가 등으로 구분합니다. 아파트 단지가 모여있는 지역의 3-4층 규모 잡화상가를 일반적으로 근린상가라고 하고 개별단지에 있는 상가를 분산상가 그리고 보다 큰 상권중심지에 들어서는 상가를 전문상가, 대규모 주상복합건물에 들어서는 주상복합상가 등이라 부릅니다.
-아파트 단지내 상가, 임대수익을 감안해 하나쯤 분양받고 싶어하는게 투자자들의 생각이죠.
▲그렇습니다. 과거 주공아파트 단지내 상가가 대표적이었습니다. 지금은 LH공사 상가로 바뀌었지만요. 민간 아파트단지의 상가도 관심들이 많았습니다. 그러나 과잉공급여파로 미분양 물량이 많고 임대가 나가지않아 인기가 떨어진 것도 사실입니다.
올해는 신규아파트 물량공급 감소 등으로 총 공급물량이 감소할 것으로 예상됩니다. 전통적으로 안정성 있는 상품으로 평가받는 단지내 상가의 희소성에 대한 부각과 함께 세대수와 입지가 우량한 단지내 상가의 경우 과열양상이 나타날 수 있다고 봅니다.
경우에 따라서는 지나치게 과열 입찰 등으로 낙찰후유증을 앓게 될 수 있는 현장도 등장할 수 있습니다. 지방의 모 아파트 처럼 1천여 세대 가까운 대규모 단지이지만 미분양, 입주 지연 등으로 배후 소비력이 따라주지않아 난항을 겪는 경우가 흔이 있습니다. 세대수만 크다고 좋은게 아니라는 얘깁니다. 주택 공급상황에 따른 호불호가 극명해지고 양극화가 심해질 수 있다는 점에 유의하셔야 합니다.
특히 아파트 분양이 호조를 보이고 있는 광교신도시의 경우 합리적 상권형성 판단 보다는 대세몰이형 분위기에 편승하는 투자패턴들이 있을 수 있어 조심해야 합니다.
-근린상가도 관심이 많은데요..학원을 계획하고 있다든지, 태권도 요가 등의 공간에 효과적이죠. 임대수익도 많을 것 같은데...
▲맞습니다. 그래서 가장 많이 공급되는 상품입니다. 하지만 아파트 분양가 거품론이 확대되면서 이 역시 공급가격 적정성 논란이 많았죠. 공급가격과 투자수익률면에서 맞지않기 때문이죠.
따라서 최근에는 선분양 후임대의 전형적 패턴에서 벗어나 선임대 후분양 조건으로 투자자들의 선호도가 급속하게 변해가는 추세입니다. 임차테넌트(tenant) 유치경쟁이 치열해지고 임차안정성이 확보되는 금융업 임차와 유명브랜드 유치점포에 대한 투자선호도가 더욱 높아지는 추세입니다.
2010년 판교, 청라, 송도등 인기 신도시에서 고분양가로 상당수가 가격 할인분양이 이뤄졌음을 상기할 필요도 있습니다.
해당지역들의 상업용지 공급시점은 대부분 2008년과 2009년인 부동산 경기 활황점에 공급되면서 개발업체들의 과열경쟁으로 토지내정가 대비 200% 이상을 훌쩍 상회하는 수준으로 낙찰돼 공급가격이 비싼게 대부분입니다. 가격을 가장 먼저 주변시세와 비교해봐야 합니다.
올해 광교지역에서 많이 나올것입니다. 초기분양가가 높게 되면 투자부진으로 이어지고 자연히 분양가 할인이 될 것으로 보입니다. 지역성 보다는 선임대 후분양조건 점포나 분양가격의 경쟁력있는 점포 등에 투자포커스를 맞춰보시기 바랍니다.
-가장 관심이 많은게 바로 오피스텔이죠. 2억원 미만의 소액투자가 가능하고 비교적 안정적이기 때문 아닌가요?
▲그렇습니다. 보통 상가는 3억-5억 정도가 필요한데 오피스텔은 2억원으로도 가능합니다.
지난해 강남권을 비롯해 광교권에서 공급된 오피스텔의 분양이 호조를 보임에 따라 2011년 많은 개발업체들이 개발 최우선 상품으로 꼽고 있습니다. 공급 물량이 증가할 것으로 보입니다. 가장 주의할 점은 역시 분양가입니다. 특히 분양가와 전용면적을 비교해봐야 합니다. 전용면적이 작다면 같은 분양가라도 손해죠. 이런 경우가 흔히 있기 때문이죠. 그리고 도심권 상품이거든요. 오피스텔이. 외곽의 오피스텔은 임차수요가 적을 수 밖에 없고 시간이 지나야 합니다. 일산권 오피스텔이 분양후 수년이 지나 임대수익을 얻고 있는 경우가 대표적 사례입니다. 임차수요를 철저히 분석해봐야 합니다. 안정적인 수입이 가능한 곳인지를 말입니다.
-오피스텔 상가, 주상복합상가 투자도 안정적인 배후 구매세력을 확보하고 있다는 점에서 장점이죠. 투자요령 좀 말씀해 주시죠?
▲오피스텔ㆍ주상복합상가의 경우 한동안 상가 비율 30%선에 묶여 업종중복과 공급과잉 여파가 컸습니다. 할인분양이 많았죠. 지자체별로 상가 비율을 9:1로 반영하는 곳이 있는데 이는 매력입니다. 상가가 별로 많지않아 구매력이 높아질수 있기 때문입니다.
오피스텔과 오피스텔에 부속된 상가의 투자가치는 의외로 전혀 별개일 수 있습니다. 오피스텔이 완전 분양됐다고 상가도 그렇게 되리라는 법이 없다는 얘깁니다. 강남을 비롯해 인천 등의 수도권에서 상층부 오피스텔 공급에서 호조를 보였던 현장들이 저층부 상가에서는 철저하게 외면 받은 전례들이 있었습니다. 브랜드나 주거선호의 분위기가 상가투자가치를 동일시하지 않는다는 점도 참고해야합니다. 임차안정성도 투자판단기준으로 삼아야 합니다.
-끝으로 수익성 부동산의 임대수익은 어느정도로 보면 되나요?
▲대략 6~9% 정도로 보시면 됩니다. 2억원 투자시 월 90만원 정도면 좋은편입니다. 그러나 공실이 발생하면 임대수익률은 크게 떨어집니다. 1년중 한달만 공실이 생겨도 큰 손해죠. 그러기 때문에 임차안정성을 철저히 따져야 하고 자영업을 고려하시는 분들도 철저히 동선을 분석해 사람을 끌어들일 개연성을 파악해야 합니다. 프랜차이즈를 고려하시는 분들도 나중에 상가매각까지 고려, 분양을 받는게 좋습니다. 베이커리는 꼭 4거리 건물 1층에 있을 때 최고의 입지라는 점을 고려해야 합니다.
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