농지나 임야를 사서 전원주택을 지을 계획을 갖고 있는 사람들이 궁금해 하는 점은 농지를 대지로 바꾸는 지목변경 절차이다.

그 절차는 이렇다.

(1)밭이나 논을 매입한다.

(2)농지전용(개발행위) 허가를 받는다

(3)건축허가(신고)를 받는다

(4)집을 짓는다

(5)지목변경을 한다.

대개 사람들은 농지를 대지로 바꾼 다음 건축을 하는 것으로 알고 있다. 하지만 실제는 용도변경, 즉 농지전용이 먼저다. 농지전용허가(개발행위허가)를 받고 집을 완공한 다음 준공필증을 첨부해서 군청 지적계에 신청하면 그 때 지목이 대지로 바뀐다.

농지전용허가란 농지를 농사 또는 농업인 관련용도 외의 목적으로 사용하고자 허가를 받는 것을 말한다. 따라서 농지를 사서 집을 짓고자 하는 경우 외지인은 반드시 농지전용허가를 받아야 한다.

농지전용허가는 전용목적이 분명해야 받을 수 있다. 집을 지을 것인지, 공장을 지을 것인지 아니면 식당을 지을 것인지 구체적으로 밝혀야 한다. 농지전용허가 받은 후 8년 이내에는 다른 용도로 전용이 안 된다.

먼저 농지전용허가(개발행위허가)를 신청하면 군청의 담당직원이 현장실사를 나온다. 직원은 법령에 제한을 둔 사항에 맞춰서 현장을 확인하고 그 제한사항에 해당하지 않는 농지는 허가를 내준다. 통상 농지전용허가는 토목측량회사에서 대행해주기 때문에, 이 회사를 통하면 가능, 불가능 여부가 바로 나온다.

농지전용은 원칙적으로 땅주인만 신청할 수 있으며 소유권을 이전하는 당해 연도에는 전용허가가 나지 않는다. 그 해에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지사용승낙서를 받아서 전용허가를 받은 뒤에 소유권을 이전해야 한다. 

농지전용 허가가 나오면 농지보전부담금을 내야 한다. 납부액은 전용농지 공시지가 총액의 30%이다. 이 것 또한 토목측량회사에 돈을 보내주면 대신 납부해주고 영수증까지 챙겨준다.

집을 짓겠다고 농지전용 허가를 받은 후 2년 이상 특별한 사유 없이 집짓기에 착수하지 않거나 착공한 뒤 1년 이상 공사를 중단한 경우에는 허가가 취소될 수 있으니 주의해야 한다.

농지전용 허가를 받았으면, 이어 건축인허가를 신청하고 건축하면 된다. 건축인허가는 건축설계사무소에서 대행해준다. 수수료는 업체마다 조금씩 차이가 있으니, 저렴하면서도 믿을만한 곳을 선택한다. 건축물 준공허가를 받으면 그때야 비로소 대지로 지목이 변경되는 것이다.

하지만 지목변경이 토지주에게 무조건 득이 되는 것만은 아니다. 땅 값은 용도변경 가능성을 보고 오르는 것인데, 지목변경이 되면 공시지가가 한꺼번에 오른다. 공연히 지목변경으로 세금부담만 크게 늘어날 수 있다.

지목 변경된 상태는 토지주가 이미 대지 조성을 하고 건물까지 준공한 상태라 앞으로 그 토지에 가격 상승을 기대해 투자할 사람은 드물다. 필요에 의해서 주택을 건축하거나, 해당 토지가 향후 발전가치, 시세차익을 기대할 수 있는 곳에 위치했는지 따져보고 건물을 짓는 것은 가치가 있다. 하지만 단순히 지가상승을 목적으로 한다면 지목변경보다는 그 땅을 사서 개발할 실수요자가 쉽게 접근하도록 주변 환경을 조성하는 것이 더 낫다.

(헤럴드경제 객원기자,전원&토지 컨설턴트)