전문가들은 가계대출 안정과 주택거래 활성화를 이루겠다는 3ㆍ22대책의 큰 방향에는 동의했지만, 두 마리 토끼를 잡기에는 정부 대책들이 ‘세밀함’이 많이 떨어진다고 평가했다. 특히 다음달부터 DTI를 전면 부활키로 한 점에 대해서는 ‘시장에 가해질 충격에 대비하기 위한 완충장치가 없다’고 한목소리로 지적했다.

우선 정부가 가계부채의 본질에 안이하게 접근했다는 의견이 제기됐다. 단순히 가계부채 자체가 늘어났다는 것이 문제가 아니라 지불능력이 없는데도 대출을 받으려는 투기심리가 핵심이라는 것이다. 전문가들은 지금의 가계부채 증가는 ‘뱁새가 황새 따라가듯’ 무리한 대출이 아닌, 극심한 전세난을 벗어나고자 실수요자로 돌아서기 위한 ‘임대수요에서 매매수요로의 전환’에서 비롯된 결과라고 분석했다. 김광석 부동산1번지 연구실장은 “가계부채의 양적 증가는 분명 시한폭탄이 될 수 있는 위험을 안고 있지만 전세→매매 과정에서 발생한 대출수요까지 잡겠다는 것은 시장흐름을 끊는 것”이라고 말했다. 서정렬 영산대 교수(부동산금융학과)도 “DTI 부활로 매매가 다시 위축돼 집값이 내려가면 이미 대출받아 집을 산 사람들의 잠재적 지불능력은 깎일 수밖에 없어 결과적으로 이자부담은 올라갈 것”이라고 말했다.

이처럼 DTI 부활이 다음달 일시에 시행되면 시장에 상당한 충격이 가해질 것이라는 전망이 우세한 가운데, 전문가들은 충격을 감쇄해 줄 완충장치가 필요하다고 주장했다. 8ㆍ29대책은 무주택자나 1가구 1주택자가 비투기지역 9억원 이하 주택 구입 시 올 3월까지 DTI 적용을 금융권 자율심사에 맡기기로 한 것인데, 다음달부터 다시 DTI 규제가 적용되면서 사실상 모든 주택이 규제권에 들어온 셈이다. 임기흥 신한은행 부동산전략팀 부부장은 “잠재적 실수요자들을 감안해 6억원 이하 아파트는 순차적으로 묶었어도 늦지 않을 것”이라고 말했다. 3억원 이하, 6억원 이하 등으로 차등해서 DTI 부활을 적용했어야 한다는 것이다.

정부는 취득세율을 반으로 줄이고 비거치식, 고정금리, 분할상환대출에 대해 DTI 한도를 15%포인트 올리기로 했지만 이는 정책이 서로 상충할 수 있다는 의견도 제기됐다. 이용만 한성대 부동산학과 교수는 “취득세율을 낮추는 건 거래비용을 줄여주겠다는 건데 이는 거래가 활성화돼야 효과를 보는 대책이다, DTI 특례 적용 기준이 6억원 이하만 해당한다면 그만큼 수혜대상은 생각보다 많지 않을 것”이라고 말했다. 박상근 세무사는 “취득세율 인하와 DTI 특례가 유기적으로 작동하기 위해선 6억원이란 기준을 올려 실질적인 거래 활성화를 유도해야 한다”고 말했다.

정태일 기자/killpass@heraldcorp.com