부동산 편중 자산구조 재편
스몰·스마트·소단위 블럭
‘3S’ 주택 등 개발 서둘러야
향후 주택시장이 극히 불투명하다는 게 일반적인 전망이다. 대량 공급, 아파트 위주의 공급 시스템이 약화되면서 그동안 내수 버팀목 역할을 해온 주택경기의 영향력이 감소할 것이라는 논리에서다.
경제가 고도성장기를 지나 저성장으로 바뀌면서 소득증가율이 둔화되면 주택 유효수요가 줄 수밖에 없다. 더구나 주택보급률과 자가보유율 등을 감안해도 서서히 유효수요가 줄면서 과거와 같은 줄수요를 기대하기 어려운 게 사실이다. 자산시장구조 면에서도 그렇다. 선진국화되면서 자산구조가 유동성을 고려한 금융투자상품 쪽으로 기운다. 미국 일본 등의 일반가계 자산이 금융 쪽에 70% 이상 배분돼 있는 것이 이를 말해준다.
전체 자산 가운데 77.5%를 차지하는 우리의 부동산 중심 자산구조가 향후 증권 등 금융투자상품 위주로 급전환된다는 의미다.
부동산 자산의 80%를 차지하는 게 주택임을 감안하면 주택에 대한 투자기피현상은 피할 수 없을 것이다. 이는 주택시장의 대세 꺾임을 의미한다.
내수를 이끌던 주택산업이 선진 각국에서 내리막길을 걷는 이유도 여기에 있다. 정부가 시장구조 변화를 들여다보고 장기주택종합계획을 재수립하고 있는 점이나, 서울시가 주택공급계획을 수정한 것도 같은 맥락이다.
덮어놓고 연간 40만가구를 외치며 이에 걸맞은 공급 시스템을 정비하는 것은 의미가 없다.
각종 투기억제 장치를 풀고 시장부양책을 만든다 해도 시장이 이미 전월세만이 문제가 되는 구매 황혼기에 접어들었다면 허사일 뿐이다. 찔끔찔끔 내놓은 규제완화로는 대세 전환이 불가능하다는 사실을 MB정부 지난 4년 동안의 주택정책이 말해준다.
이렇게 본다면 시장은 현재의 상태에서 크게 좋아질 수 없다. 오히려 현재 시장상황을 수용, 이에 걸맞은 특별제품(?)을 만드는 게 우선 아닐까. 예컨대 전월세난이 3년째 가중되면서 2억원대의 아파트는 모두 사라졌다.
잔존하는 오피스텔이나 다가구, 다세대 등은 모두 저급 원룸이어서 싱글족이나 가족세대 활용이 어렵다. 더구나 미국 일본 영국에서 1~2인 가족 비율은 65%대 수준을 넘어서고 있음을 감안할 때 현재 45% 정도에 그치고 있는 소가구화 현상은 더욱 급속도로 진행될 게 확실하다. 더구나 베이비 부머들의 은퇴와 빠른 고령화 역시 소주택 선호를 부추길 것이다.
따라서 이를 수용할 업그레이드된 주택개발이 절대 필요하다. 예컨대 역세권 중심의 스몰(Small) 사이즈, 스마트(Smart)한 시설, 소단위(Subunit) 블록의 3S 주택 수요가 급증할 것이기 때문이다.
소규모 대지에 작지만 복합용도 형태의 주택개발을 적극화, 침체시장과 구조변화시장에 맞설 필요성이 있다. 서울시가 향후 10년 주택정책방향에서 강조한 강소주택 개념도 이 범주를 벗어나지 않을 것이다. 콤팩트하면서도 디지인이 미려하고 식사 등 각종 생활지원 시스템을 갖춘 3S주택 시장은 지속적으로 확대될 수밖에 없다.
서울권에서의 이에 걸맞은 도심 역세권 2억원대 주택의 인기는 날로 증가할 것이다.
도심 땅값 2000만~3000만원 수준의 이면도로 상업용지를 용적률 400~600%를 적용한다면 10평 내외의 방 2개 평면을 짜낼 수 있다. 예컨대 원룸형 오피스텔을 방 2, 거실로 구분해 프라이버시를 확보한다면 소가구단위로 생활이 가능한 이 같은 주택 개발은 승산이 있다. 주택업체들이 쫓아야 할 미래 사업이다.
이를 체인화사업으로 시행할 경우 사업성은 더욱 커질 것이다. 일본과 미국 등에서 주택사업이 중소 디벨로퍼와 중소 주택업체의 영역이 되고 있는 것도 이 같은 맥락이다.
ch100@heraldcorp.com
