남산서울타워 전망대에서 바라본 서울 시내 [헤럴드경제DB]

[헤럴드경제=양영경 기자] 전·월세 계약갱신청구권제가 집을 사고파는 데 ‘복병’으로 떠오르면서 집주인들도 패닉에 빠졌다. 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 세입자가 낀 거래에서 집을 제때 팔지 못하게 된 현 집주인(매도인)과 산 집에 입주하지 못하게 된 새 집주인(매수인)의 얘기다. 계약 파기의 책임을 놓고 매매 당사자 간 분쟁도 늘어날 것으로 전망되고 있다.

24일 국회에 따르면 최근 집주인을 중심으로 계약갱신청구권제 관련 청원과 피해호소 사례 등이 각 의원실로 접수되고 있다.

매수인이 실거주 목적으로 매매계약을 했더라도, 등기가 완료되지 않아 법적으로 완전한 집주인이 되지 않았다면 세입자의 계약갱신 요구를 거부할 수 없다는 정부의 해석이 지난 10일 나온 이후의 일이다. 김현미 국토부 장관은 “임차인이 살 수 있는 기간이 4년으로 늘어났다는 것을 전제로 세입자 있는 집의 매매거래가 바뀌는 것”이라고 정리한 바 있다.

이는 새 임대차법이 시행된 7월31일 이전에 이뤄진 거래나, 매매계약 시점에 세입자가 계약갱신 요구를 하지 않겠다고 해놓고 뒤늦게 ‘변심’한 경우에는 적용되지 않는다.

문제는 최근 세입자의 계약만료 시점에 맞춰 실거주 목적으로 주택 매매에 나섰거나, 세입자와 합의가 이뤄지지 않는 경우에서 발생한다. 특히 정부는 불과 한 달 전까지만 해도 정반대의 해석을 내놓은 바 있다. 국토부는 지난달 2일 설명자료에서 “집주인이 임대를 놓은 상황에서 주택을 제3자에게 매도하는 것은 아무 문제가 없다”며 “계약갱신청구권이 시행돼도 집주인이 해당 주택에 실거주하려는 경우에 한해 계약갱신 거절이 가능하다”고 밝혔다.

경기도 용인에 거주 중인 A씨는 올해 12월 전세계약이 만료되는 아파트의 매매계약을 8월 초 맺었다. A씨는 “계약 당시 매수자가 실거주하면 기존 세입자의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 것으로 알았는데, 정부의 유권해석이 나온 이후 세입자가 못 나가겠다고 했다”며 “계약한 집의 중도금을 치르기 위해 거주 중인 곳의 보증금도 일부 반환받은 상황에서 세입자가 끝까지 버틴다면 갈 곳이 없어진다”고 했다.

이런 복잡한 상황을 피할 방법은 세입자의 전세계약 만료 6개월 전 소유권 이전등기까지 마치는 것이다. 세입자의 계약갱신청구권 행사기간(계약만료 6개월~1개월 전) 전에 매수인이 확실한 집주인이 돼 실거주를 이유로 갱신요구를 거절하는 방식이다. 하지만, 이는 자금 사정이 웬만큼 넉넉하지 않고서야 불가능하다는 지적이 나온다.

2년차 신혼부부인 B씨는 “세입자의 계약만기 시점에 대출을 받겠다는 생각으로 소형 아파트를 매수했는데, 세입자가 갑자기 계약갱신청구권을 행사했다”며 “새로운 대출을 실행하려면 당장 사는 집의 전세대출부터 갚아야 하는 상황인데 자산이 많지 않은 20·30대가 어떻게 전세계약 만료 6개월 전에 등기를 치겠나”고 했다.

송파구의 한 상가 부동산중개업소의 모습 [연합뉴스]

현 집주인도 매도 계획이 꼬이고 있다. 매매계약이 파기되면 누구에게 책임을 물어야 할지도 명확지 않다. 50대 C씨는 “일시적 1가구 2주택이어서 비과세 혜택을 받으려면 올해 안에 집을 팔아야 하는 상황”이라며 “내년 3월 전세 만기인 세입자가 집을 보여주지 않겠다고 하면서 ‘정부 덕분에 혜택을 본다’며 비아냥거리고 있다”고 했다.

세입자가 과도한 위로금을 요구한다는 전언도 이어졌다. 경기 성남 분당에 거주하는 D씨는 “올해 11월 전세계약 만기인 집을 매도하는 과정에서 세입자도 지난 6월 퇴거하는 데 동의했다”며 “그런데 9월이 되자 세입자가 집을 못 구했다며 1000만원을 내놓지 않으면 나가지 않겠다고 입장을 바꿨다”고 했다. 그는 “새 임대차법 시행 전에 맺은 매매계약이어서 해당 사항이 없지만 세입자가 버티기에 나선 것”이라며 “매도인과 매수인, 세입자의 의견을 조율하는 공인중개사도 원만한 협의를 종용하고 있다”고 했다.

상황이 이런 탓에 국회에서는 매수인의 실거주에 대해서는 인정해줘야 한다는 법안이 발의되기도 했다. 국회 국토교통위원회 소속 김은혜 국민의힘 의원이 지난 18일 대표 발의한 주택임대차보호법 일부 개정안은 임대인의 계약갱신 요구 거절 사유에 ‘매매계약을 체결한 양수인이 주택에 실거주하는 경우’를 포함하는 내용이 담겼다. 이에 대한 신속한 처리를 요구하는 청와대 국민청원에는 이날 현재 5400여명이 동의했다.

다만, 일각에서는 현 집주인이 계약갱신청구권제나 전월세상한제 등에 불만을 품고 실거주하려는 매수인을 찾아 매도할 수 있다는 점에서 예외 인정은 신중해야 한다는 목소리도 나온다.

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