서울의 대표적인 재건축 단지인 강남구 대치동 은마아파트의 모습. [헤럴드경제DB]

[헤럴드경제=양대근 기자] 한국감정원 조사에서 서울 강남구 아파트 매매가격이 18주 만에 하락으로 돌아서는 등 서울 집값의 혼조세가 심화하고 있다. 이 가운데 투자 성격이 강한 재건축 아파트들을 중심으로 호재와 악재가 겹치면서 향후 수도권 집값 향방을 가늠할 ‘열쇠’가 될 것이란 관측도 제기된다.

17일 감정원에 따르면 10월 둘째주 서울의 아파트 매매가격 변동률은 0.01%로 8주 연속 상승폭은 작지만 오름세를 이어갔다. 다만 25개구 가운데 강남구의 집값 변동률은 -0.01%로 18주 만에 처음 하락으로 전환한 점이 눈에 띈다.

강남4구 가운데 강동구와 서초구는 지난주에 이어 보합(0.00%)을 유지했고, 송파구는 위례신도시 소형 위주로 가격이 상승해 지난주 보합에서 이번주 0.01% 상승했다.

감정원 측은 “연이은 정부 부동산 대책과 보유세 부담 등으로 서울 매매시장은 대체로 관망세를 보이는 가운데 강남구는 일부 재건축 단지나 대형 평형 위주로 호가가 하락하면서 하락 전환했다”고 설명했다.

반면 민간기관인 KB국민은행과 부동산114 조사 결과는 감정원과 다소 차이가 있었다. 주간 KB주택시장동향을 보면 지난 12일 기준 강남구 아파트 가격은 전주 대비 0.27% 올랐다.

부동산114의 수도권 아파트 가격 동향에서는 이번주 강남구가 0.02% 상승한 것으로 나타났다. 서울 재건축 아파트의 경우 금주 0.01% 오른 것으로 조사된 반면, 일반아파트는 같은 기간 0.04% 오른 것으로 부동산114 조사 결과 나타났다.

올해 9월 첫째주 당시 재건축 아파트와 일반 아파트는 각각 0.09%, 0.07% 상승했다. 한 달여 사이에 일반아파트보다 재건축의 상승폭이 더 확연하게 줄어든 것을 알 수 있다.

일례로 강남 재건축을 대표하는 대치동 은마아파트의 경우 지난 8월 28일 전용면적 84㎡가 23억8000만원에 손바뀜하면서 매매 신고가 기록을 갈아치웠다. 하지만 대치동이 토지거래허가구역으로 묶인 여파 등으로 그 이후 두 달 가까운 기간 동안 실거래 신고가 올라오지 않고 있다. 이 사이에 종전 신고가 대비 호가가 조금씩 하락하는 등 혼조세가 이어지는 것으로 나타났다.

‘실거주 2년 의무화’ 규제를 피하기 위해 강남권 주요 재건축 단지들이 조합 설립을 서두르고 있는 점은 긍정적인 부분으로 꼽힌다. 여기에 공급 부족의 장기화 가능성이 제기되면서 좋은 입지의 재건축 단지는 희소성이 더 부각되고 있다.

업계에서 ‘제2의 아크로리버파크’로 지목되는 서초구 잠원동 신반포2차 단지의 경우 지난 13일 조합창립 총회를 열고 조합설립 안건을 가결했다. 이어 개포동 개포주공5단지 추진위원회도 오는 24일 조합창립총회를 열 계획이다. 개포주공6·7단지와 압구정동의 주요 재건축 단지들도 조합설립에 속도를 내고 있다.

현행 투기과열지구에서 조합이 설립되면 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지된다. 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 1가구 1주택에 한해 예외적으로 거래가 허용되기 때문에 향후 매물 잠김이 불가피하다. 인근 공인중개업계에서는 조합 설립 직전에 매매수요가 몰리고 그만큼 호가도 오를 가능성이 높을 것으로 전망한다.

반면 양천구 목동 신시가지아파트 등 초기 재건축단지의 경우 2년 실거주 의무화 규제가 적용되는데다 내년 상반기부터 정밀안전진단을 시행하는 관리 주체가 기초자치단체에서 광역자치단체로 격상되는 등 기준이 더 까다로워졌다는 평가가 나온다.

서울 송파구 일대 한강변 단지들의 모습. [헤럴드경제DB]

상당수 전문가들은 서울 아파트값의 상승 여력이 아직 남아있다고 보고 있다. 여경희 부동산114 수석연구원은 “정부 대책과 코로나19 사태 확산 등이 맞물리면서 지난 8월부터 수도권 아파트시장의 거래 위축이 지속되는 분위기”라면서 “가격 진입장벽이 높은 강남권 아파트값 상승세가 둔화되는 모습이지만 여전히 중저가 아파트로 수요가 유입되고 있어 오름세는 한동안 이어질 것으로 보인다”고 설명했다.

전세시장 전망과 관련 여 연구원은 “임대차법 개정 후 전세품귀가 심화된 가운데 가을 이사철 수요가 이어지면서 오름폭이 확대됐다”면서 “전세난으로 세입자의 어려움이 커지자 정부는 필요한 경우 추가 대책을 강구할 수 있다는 입장을 밝혔지만 수급불균형이 즉각적으로 해소되기는 어려운 상황이어서 전세 품귀는 수도권 전반으로 확대될 가능성이 있다”고 덧붙였다.

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