지난 6월 토지거래허가구역으로 지정된 서울 강남구 삼성동 일대의 모습. [연합뉴스]

[헤럴드경제=양대근 기자] 정부가 부동산 가격 안정을 위해 지난 6월부터 서울 강남구 대치·삼성·청담동과 송파구 잠실동에 대해 ‘규제 끝판왕’으로 불리는 토지거래허가구역으로 지정했다.

시행 초반에는 규제 효과에 대해 의문을 제기하는 시장 안팎의 목소리가 적지 않았다. 하지만 최근 극심한 거래절벽 속에 9월 들어 해당 지역의 아파트 실거래가가 상당수 하락한 것으로 조사되고 있다. 토지거래허가제가 본격적으로 위력(?)을 발휘하고 있다는 분석이 나오는 이유다.

반면 규제 지역 지정을 피한 인근 강남권에서는 ‘풍선효과’가 한층 커지는 모습이 나타난다. 일각에서는 “현 상황이 지속될수록 더 큰 시장 왜곡을 유발할 수 있다”는 주장도 제기된다. 인위적인 규제보다는 공급부족 등 근본적인 해결책이 더 중요하다는 반론도 만만치 않다.

19일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 삼성동 아이파크 전용 195.39㎡는 지난달 29일 55억원에 손바뀜했다. 직전 실거래가가 올해 2월 57억원을 기록한 것을 감안하면 2억원이 하락한 금액이다. 작년 6월에는 62억원까지 치솟으면서 해당 면적에서 역대 최고가를 갈아치운 바 있다.

대치동의 동부센트레빌 전용 145.83㎡도 지난달 8일 37억5000원에 손바뀜하면서 7월 기록했던 신고가(38억5000만원) 대비 1억원이 하락했다. 청담동 건영 84.60㎡도 지난 16일 16억원에 실거래가 이뤄지면서 한 달여 만에 2억원 가량 내려간 것으로 조사됐다.

서울 재건축을 대표하는 은마아파트의 경우 전용 84.43㎡가 지난 8월 23억8000만원에 손바뀜하며 신고가를 기록했지만 이후 두 달여 가까이 실거래 신고가 이뤄지지 않고 있다. 인근 공인중개업계에 따르면 그 사이 호가는 조금씩 내려가는 상황이다.

송파구 잠실동에서는 9월 이후에도 신고가 매매가 조금씩 나오고 있지만, 전반적인 상승 여력 자체는 많이 떨어졌다는 분석이 나온다. 잠실주공5단지 전용 82.61㎡는 지난달 24일 23억2100만원에 매매계약이 이뤄졌다. 지난 8월에 같은 면적이 24억2000만원으로 신고가를 기록한 것을 감안하면 상승세가 꺾였다.

리센츠의 경우 9월 들어 매매가격 하락과 신고가 기록이 혼재하고 있다. 전용 84.99㎡가 지난달 21일 22억원에 손바뀜하면서 올해 6월에 기록했던 신고가(23억원) 대비 내려갔다. 반면 이 단지 전용 124.22㎡는 지난달 19일 27억9000만원으로 신고가 기록을 다시 썼다.

서울 송파구 잠실동 리센츠 단지의 모습. [헤럴드경제DB]

잠실동의 한 공인중개사는 “여기는 토지거래허가구역이라 2주택자는 아예 거래 허가가 안 난다”면서 “실수요자만 접근해야 하는 상황이라, (토지거래허가지역이 아닌) 다른 강남권과 비교해 추격매수 등을 기대하는 것은 쉽지 않다”고 귀띔했다.

규제 지역의 거래량도 갈수록 줄어들고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 6월 송파구의 월별 아파트 거래량은 1162건에 달했지만 지난 9월에는 196건, 10월에는 7건의 매매신고가 나타나고 있다. 강남구 역시 같은 기간 785건에서 147건, 16건까지 쪼그라들었다. 실거래가 신고기한(30일)을 감안하더라도 서울권에서도 심각한 거래절벽 상황인 것을 알 수 있다.

현재 토지거래허가구역으로 지정된 곳에서는 토지면적을 기준으로 주거용은 18㎡, 상업용은 20㎡를 넘는 부동산을 사려면 계약 전에 관할 구청에서 허가를 받아야 한다. 사실상 갭투자가 차단되며, 주택을 매입하면 바로 입주해 2년 이상 실거주해야 한다.

정부는 지난 6·17 부동산 대책을 통해 올해 6월 23일부터 향후 1년 동안 강남권 4개 동을 토지거래허가구역으로 묶었다. 코엑스 일대에 조성 중인 국제교류복합지구 등 각종 호재로 투기 수요가 유입될 우려가 커졌기 때문이다.

하지만 8·4 대책 발표 이후에도 강남권의 공급 전망이 여전히 불투명한 상황이고, 신종 코로나바이러스(코로나19) 사태로 현금부자들을 중심으로 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요가 더 커지면서 인근의 서초구 반포동과 강남구 압구정동·도곡동, 송파구 신천동 등에서는 풍선효과가 커지고 있다.

일례로 ‘실거주 2년 의무화’ 규제를 피할 가능성이 높은 압구정1구역의 미성1차 전용 153.32㎡는 지난달 23일 35억7500만원에 손바뀜하며 해당 면적에서 최고가를 기록하는 등 체결되는 매매계약마다 대부분 신고가 행진을 이어가고 있다.

이 같은 흐름 속에 경기도에서도 이르면 이번달 안에 외국인과 법인의 토지 거래 취득을 제한하는 내용을 골자로 하는 토지거래허가제를 본격 시행할 것으로 관측되면서 부동산 업계의 이목이 집중되는 모습이다. 현재 경기도내 시·군 중 3분의 2 정도이 해당 규제에 적용되는 방안이 유력할 것으로 전망되고 있다.

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