지난 5일 서울 용산구 KDB생명타워에서 쪽방촌 정비방안 계획발표가 열린 가운데 변창흠 국토교통부 장관(맨 앞) 등 관계자들이 해당 부지를 바라보며 대화를 나누고 있다.[국토교통부 제공]

[헤럴드경제=민상식·김은희 기자] 정부가 2·4 대책의 서울 32만가구 등 전국 83만 가구 공급 목표가 보수적으로 산출돼 “서울 도심 내 공급이 충분히 가능하기 때문에 믿고 기다려달라”는 입장을 강조했다.

정부가 주택공급 83만 가구 달성에 자신감을 내비친 것과 달리 시장에서는 이번에 제시한 공공 직접시행 정비 등 주택공급이 현실화되기까지 갈길이 멀다는 지적이 나온다.

대부분이 민간 참여 없이는 사실상 공급이 불가능한 물량이기 때문이다. 서울의 주요 재건축 단지 등이 공공 시행 정비사업에 얼마나 참여할지 등이 공급규모를 결정한 중요한 변수가 될 것이라고 전문가들은 입을 모았다.

▶변창흠 장관 “보수적으로 32만가구 산정”…일부 단지 관심 보여= 변창흠 국토교통부 장관은 7일 KBS 1TV 일요진단에 출연해 "서울에 2025년까지 32만3000가구를 공급한다는 것은 부지확보를 기준으로 한 것이지만 계획에는 리모델링이나 소규모 개발 사업 등 다양한 유형이 포함돼 있고 이런 유형에선 1~2년이면 입주까지 가능하다"고 말했다.

앵커가 "주택 공급 목표를 너무 낙관적으로 잡았다는 평가가 나온다"고 하자 변 장관은 "오히려 매우 보수적으로 잡은 것"이라고 반박했다.

그는 "공공 직접시행 재건축·재개발의 경우 참여율을 25%로 잡았는데, 앞선 8·4 대책에서 제시된 공공 재개발 참여율이 25%를 넘는다"고 주장했다.

그러면서 "역세권과 저층주거지, 준공업지역은 참여율을 5~10% 정도로 계산했고 소규모 필지는 3%만 참여하는 것으로 봤다"고 덧붙였다.

2·4 공급 대책에서 발표한 ‘공공 직접시행 정비사업’과 관련해 기존보다 혜택이 많아 각 정비사업 추진 단지들이 관심을 보일 것이라고 밝혔다.

변 장관은 “강남의 대형 재건축 단지에서 사업 문의가 들어오느냐”는 질문에 “이번엔 기존 사업보다 훨씬 강한 혜택이 있으니 예의주시하고 있을 것으로 본다”고 답했다.

공공 직접시행 정비는 사업 기간이 대폭 단축되고 용적률을 상향해준다는 점에서 지난해 나온 공공재건축·공공재개발과 크게 다르지 않다.

그러나 공공 직접시행에는 그동안 일부 단지에서 재건축 추진의 걸림돌로 꼽아 온 재건축초과이익환수제(재초환)와 조합원 2년 거주 의무를 적용하지 않는 게 가장 큰 인센티브로 꼽힌다. 특히 기존 주민에게는 기존 자체 사업 대비 10∼30%포인트 높은 수익률을 보장한다.

일부 단지에선 벌써 공공 시행정비로 갈아타려는 움직임도 나온다. 최근 공공재건축 심층 컨설팅을 마친 광진구 중곡아파트는 공공 시행으로의 전환을 고려 중인 것으로 알려졌다.

▶“32만가구 중 85% 이상이 주민 동의 필요” 의문 제기=시장에서는 서울 도심 32만가구 공급계획에 대해 실현 가능성에 의문이 제기된다.

개발사업이 가능한 부지를 기반으로 추계한 물량에 불과한 데다 그마저도 전체 물량의 85% 이상이 주민 동의가 필요한 사업으로 구성된다.

7일 국토교통부에 따르면 정부가 2·4주택공급대책에서 제시한 서울 물량 32만3000가구 가운데 85.1%인 27만5000가구는 공공 직접시행 정비사업(9만3000가구), 도심 공공주택 복합사업(11만7000가구), 소규모 정비사업(6만2000가구) 등 주민 동의가 필요한 사업으로 공급된다.

27만5000가구를 공급할 사업지를 확보할 수 있느냐에 의문이 제기된다. 주민 동의율을 3분의 2로 낮췄다지만 재산권이 달린 문제여서 뜻을 모은다는 게 쉽지 않은 일이다.

여기에 토지수용과 보상, 소유주와 세입자 등의 이해관계 조율 등도 정부가 온전히 책임져야 한다. 사업지를 확보하더라도 해결이 쉽지 않은 문제가 수반된다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 이날 KBS 1TV 일요진단에서 “민간이 반응하지 않으면 공공택지로 하는 26만 가구 외에는 물량이 없다라고 볼 수 있다”면서 “역대 정부나 지금 정부에서도 이런 식으로 예정치를 ‘참여율이 10%가 될 것이다’ 등으로 물량을 계산한 적이 처음”이라고 지적했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부 목표 공급량은 민간이 어떻게 하느냐에 달려있어 변동성이 크다”며 “개발 이익의 상당 부분은 물론 분양가 책정, 마감재, 설계, 기부채납 등에 대한 결정권을 공공에 넘겨야 하는 방법을 (민간이) 선택할지 의문이다. 성공사례가 일단 생겨야 한다”고 했다.

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