서울 소공동 롯데호텔에서 바라본 시내의 모습. [헤럴드경제 DB]

[헤럴드경제=김은희 기자] 상업용 부동산 시장이 올해 들어서도 성장세를 보이고 있다. 저금리와 풍부한 시중 유동성, 주거용 부동산에 대한 정부의 규제 강화 등으로 상업용 부동산을 찾는 투자자가 늘어나서다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 상업용 부동산의 두 축인 상가와 오피스 업황이 모두 부진을 겪고 있다는 점을 고려하면 그야말로 ‘의외의 선전’이다.

상업용 부동산 시장은 외연적으로 호황기와 유사한 흐름을 보인다. 거래가 늘었고 가격도 올랐다. 그러나 면면을 들여다보면 지역이나 입지, 자산 특성, 임대 현황 등에 따라 상황은 극명하게 갈린다. 양극화 현상이 점차 심화되고 있는 것이다. 당분간 시장 불확실성이 확대될 것으로 전망되는 만큼 옥석 고르기가 중요하다고 전문가들은 입을 모았다.

일단 임대수익보다 자산 가격 상승을 기대하는 투자수요의 유입이 늘어나는 추세다. 따박따박 들어오는 임대수익을 우선적으로 고려했던 과거와 사뭇 다른 분위기다.

특히 코로나19 장기화에 따른 매출 하락으로 폐업이 증가하면서 상가와 오피스의 공실이 늘어난 영향이 컸다. 공실이 늘자 임대수익률은 급감했고 사실상 임대수익을 포기해야 하는 물건도 생겼다.

반면 가격 상승에 따른 매각차익 기대감은 커지고 있다. 핵심지역의 우량 물건을 중심으로 투자수요가 집중되는 것도 상대적으로 자산가치의 하락 위험이 낮다는 판단에 따른 현상으로 풀이된다. 인기지역일수록 환금성도 비교적 높아 원하는 타이밍에 물건을 매도할 수 있다고 전문가들은 강조했다.

이창동 밸류맵 리서치팀장은 “지난해에 이어 올해 1분기에도 꼬마빌딩 거래가 늘었는데 공실 등으로 임대수익률이 하락했으나 매각 시 시세차익 수익률이 높아 투자수요가 몰린 것”이라고 설명했다.

특히 빌딩의 경우 주거시설 또는 물류시설로의 용도 전환을 고려한 접근법이 각광받고 있다. 노후빌딩을 매입한 뒤 수익 확보가 용이한 주거용 오피스텔, 임대주택 등으로 전환 개발하는 이른바 컨버전(conversion) 전략이다. 신영에셋 부동산 리서치센터는 올해 1분기 오피스 매매시장 거래액 증가의 원인으로 컨버전 목적의 거래 지속을 지목한 바 있다.

입지가 좋고 수요가 두터운 권역 내 역세권 노후빌딩, 용적률 여유가 있어 증·개축이 가능한 물건 등에 대한 매입 수요가 많은 편이다. 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수는 “상가는 이미 넘쳐난다. 지금 시장에서 필요한 건 주거시설”이라며 “지난해 8·4대책에서 민간사업자도 공실 오피스나 상가를 주거 용도로 전환할 수 있도록 했다. ‘되는 시설’로 바꿔 자산 가치를 올리는 것”이라고 했다.

또한 ‘특색 있는 콘텐츠’가 중요하다고 전문가들은 강조했다. 특별한 경험을 할 수 있는 새로운 공간이 돼야 한다는 것이다. 최원철 교수는 “음식점도 카페도 지금은 SNS(사회관계망서비스)를 보고 찾아가지 않나”라며 “과거 사람을 끌어모으는 ‘키 테넌트(핵심점포)’가 대형마트나 영화관이었다면 이제는 테마형으로 바뀌고 있다”고 전했다. 폭포·숲 등 차별화된 실내 조경을 선보인 여의도 ‘더현대서울’에 주말마다 사람이 몰리는 이유도 여기에 있다.

비대면 업종이 포함돼 있는 곳에 대한 투자자의 선호도 큰 편이다. 비대면 소비의 확대, 재택근무 확산 등으로 배달 서비스와 같은 생활밀착형 상권은 비교적 타격을 덜 받았다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “한 건물을 임대하고 있어도 배달업종이 섞인 곳은 잘 된 반면 보습학원 등은 타격을 받았다. 임차안정 업종에 대한 선호도는 여전히 있다”고 했다.

부동산 유형에 따라서도 양극화를 보일 전망된다. 물류 시설과 데이터센터에 대한 투자 수요가 증가할 것으로 예상되는 반면 리테일과 상가, 호텔 등은 투자수요가 줄어들 것으로 전문가들은 내다봤다. 오피스에 대해선 일반적으로 큰 영향이 없을 것으로 봤지만 근무 형태 다양화로 공유 오피스 수요가 늘 것이라는 전망이 나오고 있어 동향을 모니터링해야 한다고 KB금융연구소는 밝혔다.

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