수도권과 지방의 분양 시장 양극화가 두드러지는 가운데 미분양 적체가 심각한 대구의 아파트 밀집 지역 전경 [헤럴드경제DB]

[헤럴드경제=박자연 기자] ‘8·8 주택공급 확대방안’에는 지방 권역을 중심으로 산적한 미분양 주택을 위한 대책도 담겼다. 정부는 지방 주택건설사업 정상화를 위해 기업구조조정리츠(CR 리츠)를 도입하고, 보증 한도를 한시적으로 확대하며 미분양 주택을 임대로 활용하는 사업자와 구입자에게 세제 혜택을 제공할 방침이다.

9월 중 시행 예정인 CR 리츠(REITs·부동산투자신탁)는 시공사 및 재무적투자자(FI)가 투자한 리츠가 지방 미분양 주택을 매입·운영해 미분양 리스크를 해소하는 데 초점을 맞춘다. 즉 시행·시공사, 신탁사들이 미분양 아파트를 매각하면 재무적 투자자가 70%를 투자해 선순위 지위를 갖고 시행·시공사는 후순위(30%)로 리츠를 구성하는 것이다. 투자금과 임대보증금으로 프로젝트파이낸싱(PF)대출을 상환하고, 임대주택으로 운영하다 부동산 경기가 살아나는 시기에 분양을 하면 사업비를 회수하는 구조다.

지난 4월 정부가 업계 등에 수요조사를 한 결과 약 5000호 매각 수요가 있는 것으로 나타났다. 지난 6월 기준 지방 준공 후 미분양은 1만2000호 가량이다.

정부는 CR 리츠가 미분양을 임대운영하는 동안 사업성을 확보할 수 있도록 취득세와 종부세 등을 지원하고, CR 리츠가 미분양 주택을 담보로 대출 시 조달금리를 낮출 수 있도록 주택도시보증공사(HUG) 모기지 보증 가입을 허용할 계획이다. 여기에 모기지 보증 가입 시 전세보증금반환보증을 의무가입 하도록 해 임차인도 보호한다.

또 정부는 이번 대책에서 지방 준공 전 미분양 PF 보증지원을 확대키로 했다. 우선 지방 미분양 애로가 있는 주택건설사업자를 위해 HUG 미분양 PF 보증 한도를 한시적으로 확대한다. 현재 HUG 보증은 전용면적 85㎡ 이하일 때 분양가의 70%, 85㎡ 초과는 분양가의 60%만 지원하는데, 내년 말까지 전용면적 구분 없이 최대 70%를 지원할 예정이다. 이와 함께 시공사별 최대 미분양 PF 대출 보증한도도 내년 말까지 HUG 신용등급 BBB- 이상이면 5000억원, CC 이상은 3000억원으로 상향한다.

아울러 지방 준공 후 미분양에 대해서는 세금 부담을 경감한다. 지방 준공 후 미분양 주택을 임대주택으로 활용하는 건설사업자는 원시취득세를 최대 50% 줄여준다. 단, 올해 1월부터 내년 말까지 준공된 취득가액 3억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 미분양 주택이어야 한다. 내년 말까지 임대 계약(2년 이상)을 체결해야 한다는 조건도 붙었다.

1주택자는 지방 미분양 주택을 사면 세제 혜택을 받을 수 있다. 1주택자가 내년 말까지 지방 준공 후 미분양 주택을 최초로 구입시 1세대 1주택 특례(양도세 12억원 비과세 및 장기보유특별공제 최대 80%, 종부세 12억원 기본공제)가 적용된다.

진현환 국토교통부 1차관은 “양극화 문제를 공감하고 있고 지방 건설사 미분양 문제 심각하다는 것도 알고 있다”면서 “여러 미분양 해소 위한 CR 리츠, 세제 확대 등 방안 늘리고 속도를 내겠다”고 말했다.